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zurückGenehmigungsfreies Bauen für Wohngebäude
Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und teilweise der Abbruch baulicher Anlagen sind i. d. Regel genehmigungspflichtig. Von diesem Grundsatz gibt es nur einige Ausnahmen wie z. B. für bauliche Anlagen geringer Größe und Bedeutung. In Niedersachsen besteht seit 1995 die Möglichkeit, in Gebieten, welche im Bebauungsplan als Wohngebiete ausgewiesen sind, kleinere Wohnbauvorhaben genehmigungsfrei zu errichten.Nach Einführung des § 69 a NBauO verzichtet die NBauO in wesentlich größerem Umfang als bisher auf Baugenehmigungen, um Baugenehmigungsverfahren zu vereinfachen, die Bauaufsichtsbehörden zu entlasten und der Eigenverantwortung der am Bau Beteiligten, insbesondere der Entwurfsverfasser, Vorrang gegenüber behördlichen Prüfungen einzuräumen. Diese Genehmigungsfreistellung ist jedoch nur in Baugebieten, für die ein Bebauungsplan ein Kleinsiedlungsgebiet oder ein reines, allgemeines oder besonderes Wohngebiet festsetzt, möglich. Der Bauherr kann jedoch nach § 69 a Abs. 8 auch verlangen, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. Die Baugenehmigung bietet dem Bauherrn eine größere Sicherheit als die Erklärung des Entwurfsverfassers, dass sein Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht, weil nur die Baugenehmigung Rechtssicherheit gewährleistet. Das Risiko der Freistellung der Wohngebäude vom Genehmigungsvorbehalt liegt vor allem darin, dass Verstöße gegen das öffentliche Baurecht, die im Genehmigungsverfahren ohne weiteres hätten korrigiert werden können, nach Ausführung der Baumaßnahme nur mit hohem Aufwand behoben werden können. Die Genehmigungsfreiheit gilt auch für Nutzungsänderungen, wenn sie im Ergebnis zu einem Wohngebäude führen, das genehmigungsfrei hätte errichtet werden dürfen. Nebenanlagen sowie Garagen und Stellplätze sind ebenfalls genehmigungsfrei, sofern sie räumlich und funktional der Wohnnutzung zugeordnet sind.
Wichtig: Die Genehmigungsfreiheit gilt nur dann, wenn das Wohngebäude mit den Bestimmungen des öffentlichen Baurechts übereinstimmt. Ohne die Bestätigung, dass die Erschließung gesichert ist und keine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des BauGB beantragt wird, darf mit dem Bau nicht begonnen werden. Wer es dennoch tut, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die zu unnötigem Ärger (Bußgeld, Abriss) führen kann. Vor Baubeginn sind auch bei genehmigungsfreien Bauvorhaben nach § 69 a NBauO beim Bauordnungsamt die Entwurfsunterlagen einzureichen.